Fac Simile Scrittura Privata Lavori Prima Del Rogito

Capita spesso di trovarsi in una situazione delicata: si è deciso di acquistare casa, si è firmato un preliminare di vendita (compromesso), ma prima del rogito notarile, ci si rende conto che l'immobile necessita di lavori. O, peggio ancora, si concorda con il venditore di effettuare dei lavori di ristrutturazione prima del trasferimento di proprietà. Questa situazione, gestita in modo superficiale, può nascondere insidie legali e finanziarie. Cerchiamo di fare chiarezza su come affrontare questa eventualità nel modo più sicuro possibile, analizzando la scrittura privata che regola questi lavori.

Perché affrontare lavori prima del rogito è rischioso?

La risposta è semplice: fino al momento del rogito, legalmente, la proprietà dell'immobile resta del venditore. Di conseguenza, qualsiasi lavoro eseguito sull'immobile, anche se concordato, avviene su una proprietà che non è ancora vostra. Questo crea una serie di potenziali problemi:

In caso di inadempienza del venditore: Se il venditore, per qualsiasi motivo, non dovesse poi procedere con la vendita, vi trovereste ad aver sostenuto spese per lavori su un immobile che non diventerà mai vostro. Il recupero di queste somme potrebbe essere lungo e tortuoso, richiedendo azioni legali.
Problemi con le autorizzazioni edilizie: Se i lavori richiedono permessi o autorizzazioni, chi deve richiederli? Teoricamente il proprietario, quindi il venditore. Ma se il venditore non è collaborativo, o se le autorizzazioni vengono negate, vi trovereste con lavori incompleti e potenzialmente abusivi.
Danni causati dai lavori: Chi è responsabile per eventuali danni causati dai lavori, sia all'immobile stesso che a terzi (es. vicini)? La risposta non è così scontata e dipende dalle circostanze e da quanto stabilito nell'accordo.
Assicurazione: In caso di incidenti sul cantiere, chi è coperto dall'assicurazione? Anche qui, la proprietà legale gioca un ruolo fondamentale.

La scrittura privata: l'arma per tutelarsi (se ben utilizzata)

La chiave per affrontare i lavori prima del rogito in modo relativamente sicuro è una scrittura privata ben redatta, che disciplini tutti gli aspetti cruciali. Questa scrittura privata deve essere allegata e parte integrante del contratto preliminare di vendita (compromesso).

Cosa deve assolutamente contenere la scrittura privata?

Ecco un elenco di punti fondamentali da includere nella scrittura privata:

Identificazione precisa delle parti: Nome, cognome, codice fiscale e indirizzo sia del venditore che dell'acquirente.
Descrizione dettagliata dell'immobile: Indirizzo, dati catastali, e una breve descrizione dello stato attuale.
Elenco preciso dei lavori da eseguire: Non limitarsi a descrizioni generiche come "ristrutturazione bagno". Specificare quali interventi verranno fatti (es. sostituzione sanitari, rifacimento impianto idraulico, posa nuove piastrelle), con l'indicazione di eventuali capitolati o preventivi.
Definizione dei tempi di esecuzione: Stabilire una data di inizio e una data di fine lavori, prevedendo eventuali penali in caso di ritardo.
Modalità di pagamento dei lavori: Chi si occupa di pagare le imprese? Come vengono gestiti gli acconti e i saldi? È consigliabile prevedere il pagamento diretto delle imprese da parte dell'acquirente, magari con la supervisione del venditore.
Responsabilità e garanzie: Chi è responsabile per eventuali danni causati dai lavori? Chi si fa carico delle garanzie sulle opere eseguite (es. garanzia sui materiali, garanzia sull'impianto elettrico)? È fondamentale che il venditore si impegni a trasferire all'acquirente le garanzie rilasciate dalle imprese.
Gestione delle autorizzazioni edilizie: Chi si occupa di richiedere i permessi? Chi si assume la responsabilità in caso di irregolarità? Idealmente, la richiesta delle autorizzazioni dovrebbe essere gestita dal venditore, ma con la collaborazione e la supervisione dell'acquirente.
Assicurazione: Chi stipula l'assicurazione per i rischi connessi ai lavori? È fondamentale che sia presente una copertura assicurativa adeguata per tutelare sia l'acquirente che il venditore.
Risoluzione del contratto: Cosa succede se una delle parti non rispetta gli accordi? Prevedere delle clausole di risoluzione del contratto con relative penali.
Clausola di indennizzo: Il venditore si impegna a manlevare e tenere indenne l'acquirente da qualsiasi pretesa o richiesta di risarcimento danni derivante dai lavori eseguiti prima del rogito.

Un esempio pratico

Immaginate di voler acquistare un appartamento da ristrutturare. Concordate con il venditore che il rifacimento del bagno e della cucina sarà a vostro carico, da effettuare prima del rogito. Nella scrittura privata dovreste specificare, ad esempio:

Che la ditta "XYZ" eseguirà i lavori.
Che avete già visionato e accettato il preventivo n. 123 del 15/01/2024.
Che il venditore si impegna a fornire alla ditta l'accesso all'immobile.
Che i pagamenti alla ditta saranno effettuati da voi direttamente, previa approvazione del venditore dei SAL (Stati Avanzamento Lavori).
Che il venditore si impegna a trasferirvi le garanzie sui materiali e sugli impianti rilasciate dalla ditta.

Le alternative alla scrittura privata

Esistono, seppur meno comuni, alcune alternative alla scrittura privata per disciplinare i lavori prima del rogito:

Il deposito presso il notaio: Le somme per i lavori possono essere depositate presso il notaio, che le sbloccherà solo al termine dei lavori e previa verifica della loro corretta esecuzione. Questo offre una maggiore garanzia per entrambe le parti.
L'accensione di un mutuo di scopo: La banca eroga il mutuo non al momento del rogito, ma prima, vincolando una parte delle somme all'esecuzione dei lavori. Questo richiede una stretta collaborazione con la banca e la presentazione di un dettagliato piano dei lavori.

Controindicazioni e punti di attenzione

Anche con una scrittura privata ben redatta, è importante essere consapevoli dei rischi residui:

Complessità burocratiche: La gestione dei lavori e delle autorizzazioni può essere complessa e richiedere tempo e competenze specifiche.
Inadempimenti: Anche se la scrittura privata prevede penali, il recupero di eventuali danni può essere lungo e costoso.
Controversie: Possono sorgere contestazioni sulla qualità dei lavori, sui costi o sulla gestione delle autorizzazioni.

Alcuni potrebbero obiettare che affrontare i lavori prima del rogito è sempre una follia, e che è meglio aspettare di essere proprietari a tutti gli effetti. Questa è una posizione comprensibile e condivisibile in molti casi. Tuttavia, in alcune situazioni, anticipare i lavori può essere una scelta obbligata (es. per rendere l'immobile abitabile in tempi brevi) o vantaggiosa (es. per sfruttare agevolazioni fiscali in scadenza). L'importante è essere consapevoli dei rischi e tutelarsi adeguatamente.

Conclusioni

Affrontare lavori prima del rogito è una scelta che richiede attenzione, consapevolezza e una solida base legale. La scrittura privata è uno strumento fondamentale per tutelare i vostri interessi, ma deve essere redatta con cura e precisione, possibilmente con l'assistenza di un legale o di un professionista del settore. Ricordate che prevenire è meglio che curare, e che un accordo ben strutturato può evitarvi spiacevoli sorprese in futuro.

Prima di intraprendere qualsiasi lavoro prima del rogito, vi siete assicurati di aver considerato tutti i potenziali rischi e di aver adottato le misure necessarie per proteggere i vostri interessi?